Au Bénin, les commissions réclamées lors de certaines locations continuent de susciter la colère des locataires, malgré un cadre légal qui limite clairement les frais d’intermédiation. Dans plusieurs villes, des agents exigeraient encore l’équivalent d’un mois de loyer, alors que la loi plafonne cette commission à 50 % du loyer mensuel lorsque l’intermédiaire se contente de mettre les parties en relation.
La commission immobilière plafonnée à 50 % du loyer
Le cadre juridique est pourtant explicite pour l’immobilier à Cotonou. La loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022 fixe le régime du bail à usage d’habitation au Bénin. Elle encadre notamment les rapports entre propriétaires, locataires et intermédiaires immobiliers.
Lorsqu’un agent immobilier intervient uniquement pour mettre en relation un propriétaire et un candidat à la location, sa commission ne peut dépasser 50 % d’un mois de loyer. Des règles similaires existaient déjà dans la législation antérieure encadrant la profession.
La réglementation distingue cette activité d’une véritable gestion locative. Lorsqu’un professionnel gère un logement pour le compte du propriétaire, la commission mensuelle peut atteindre 10 % du loyer. Les modalités de rémunération doivent toutefois être prévues dans le mandat.
Malgré ces plafonds, Matin Libre rapportait en mai 2026 que certains intermédiaires continuaient de réclamer un mois entier de loyer, voire davantage.
Des locataires confrontés au rapport de force
Le problème tient en partie au rapport de force sur le marché locatif. Dans les zones où la demande est élevée, notamment à Cotonou, Abomey-Calavi ou Porto-Novo, un candidat qui refuse une commission jugée excessive risque simplement de voir le logement proposé à quelqu’un d’autre.
Selon les témoignages rapportés par Matin Libre, certains intermédiaires répondent aux protestations des clients que personne ne les oblige à accepter leurs conditions. Le locataire doit alors choisir entre payer la somme demandée ou poursuivre ses recherches.
Cette situation contribue à maintenir des pratiques pourtant contraires aux plafonds légaux. Elle est d’autant plus difficile à contrôler qu’une partie de l’activité immobilière repose encore sur des démarcheurs informels, parfois sans structure clairement identifiable ni contrat formel avec leurs clients.
Les frais de visite et autres paiements réclamés sans cadre précis alimentent également les critiques.
Le gouvernement rappelle aussi les limites sur les cautions
Les commissions ne constituent pas le seul sujet de tension. Les cautions exigées par certains propriétaires restent également contestées.
En juillet 2026, le porte-parole du gouvernement, Wilfried Léandre Houngbédji, a rappelé publiquement que la législation béninoise encadre les sommes pouvant être demandées aux locataires. Des médias béninois ont notamment rapporté que le cautionnement ne peut excéder trois mois de loyer.
Ce rappel intervient alors que certains bailleurs auraient continué à demander jusqu’à six mois de caution. Les autorités ont souligné que les dépassements des plafonds prévus par la loi peuvent exposer leurs auteurs à des poursuites.
L’enjeu porte donc moins sur l’existence des règles que sur leur application effective.
Les contrôles et les recours restent au cœur du problème
La persistance des commissions excessives relance la question du contrôle du secteur. Les locataires peuvent théoriquement saisir les administrations compétentes ou la justice lorsqu’ils estiment leurs droits violés. Dans la pratique, beaucoup renoncent à engager des démarches, soit par méconnaissance des règles, soit par crainte de perdre le logement recherché.
Plusieurs voix réclament ainsi un mécanisme de signalement plus accessible, comme un numéro vert ou une plateforme permettant de dénoncer rapidement les commissions illégales.
La législation prévoit déjà des sanctions pour certaines violations des règles encadrant l’activité immobilière. L’ancienne loi sur le bail prévoyait notamment des amendes allant de 50 000 à 1 million de FCFA, avec des sanctions aggravées en cas de récidive.
Pour les locataires béninois, la difficulté reste toutefois très concrète : connaître le plafond légal ne suffit pas toujours lorsqu’un logement convoité dépend d’un intermédiaire prêt à imposer ses propres conditions. L’efficacité du dispositif repose donc désormais sur la capacité des autorités à contrôler les pratiques, faciliter les signalements et rendre les sanctions réellement dissuasives.
